PENANG PROJECT

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Saturday August 13, 2011 Oversupply of new launches? By DAVID TAN There are concerns that Penang island cannot absorb the high number of projects The planned development of RM29.6bil worth of properties on Penang island in the next 10 to 15 years has raised concerns over the capacity of the market to absorb them. The [...]

豪掷资金注入槟城　富商争宝地  二零一一年八月十七日 晚上六时十八分   报道：梁子奋、蔡昌卫 摄影：摄影组 （槟城17日讯）隔别槟城20年的成功集团主席陈志远昨日重新回来槟州，一掷4.6亿令吉天价购买收购附属马场的一块57英亩黄金地段，为近期不断热烧的槟城经济及产业再注入新话题。 尺土寸金的槟城，过去一直都是眼光独到的富豪重点投资的地方，特别是地产领域，更是各大财团及富豪竞相争夺的生金宝地。 在陈志远把投资焦点转移回来槟城前，郭鹤年、李深静、杨忠礼机构、新加坡capitaland、马星集团、IJM、马顿等，都已经在槟城大展拳脚。 很早就在槟城拥有产业投资的郭鹤年，近年又开始重新活跃，继人气旺盛的新世界饮食中心及银行行的罗眼古迹产业完成复修后，其一块和德教会毗连的地段也已完成清空工作，近期将会有大动作。 IJM和马星集团在槟城展开多项产业发展工程后，近年更不约而同的相中最的增值潜能的槟岛东岸沿海的发展，IJM的日落洞沿海的The Light Waterfront发展计划和马星在峇都茅的南沙湾计划，都是可以为槟城沿海景观带来改头换面的大计划。 另外，槟城也被视为“死前必游岛屿”、“亚洲最适合居住城市之一”，以及最近获得著名杂志“经济学人”大力推崇。 富豪“槟”分天下 陈志远（成功集团） – 马场57英亩英金地 杨肃斌（杨忠礼机构） – 依恩奥酒店旁黄金地 郭鹤年（大马首富） – 新世界饮食中心、土库街罗眼古迹产业、德教会紫云阁旁黄金地 何晶（新加坡总理夫人） – 合您广场、皇后湾广场 梁海金（马星集团） – 峇都茅南沙湾发展计划 陈文成（IJM置地） – 敦林苍祐大道旁主要发展计划、The Light Waterfront 李深静（IOI集团） – 花地园屋业发展、北海工厂 刘启盛（实达集团） – 新港大型屋业发展计划 谭家汉（依恩奥集团） – 海峡港口广场、丹绒道光屋业发展计划 除了上述富豪，也有一些卧虎藏龙投资者未能尽录。 乌迪尼数栋高楼已平地起 在槟城立足已久的槟城怡保工程在槟城持续其大规模房地产计划，继日落洞大道旁填海计划的完成后，在乌迪尼海边路的“The Light”填海地发展计划将改变该区地貌，数栋高楼已平地而起。 而香格里拉集团的郭鹤年除了不久前被发现到夜兰亚珍广泰来喝咖啡外，其在槟城也有不少产业，其中在数年前投下钜资发展新世界饮食中心；而谢富年领导的双威集团早在1992年已进场槟城，在威省打造双威城，该集团在槟岛的发展计划包括巴央巴鲁的Sunway Tunas房产，Sunway Bukit Gambier及Sunway Aspera。 至于挂牌公司莫实得控股公司（Boustead Holding）的Royale [...]

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Wednesday July 13, 2011 Good demand for Penang property Compiled by DAVID TAN and PRISCILLA DIELENBERG north@thestar.com.my THE Star regional operations manager (north) Chung Chok Yin and Henry Butcher Malaysia (Penang) Sdn Bhd director Dr Teoh Poh Huat met up with developers at the Star Northern Hub in Bayan Lepas to ascertain the impact of a slower [...]

54萬天價現泡沫徵兆 檳屋價料明年回軟 北馬 2011-07-12 19:06 ■林馬惠:檳房市已形成炒作、屋價衝天高，中等收入階級在檳島購屋已成夢。 （檳城12日訊）檳島平均屋價已締造54萬令吉的天價，雖然有人“預言”檳屋價未來走勢依然強勁，可是專家卻說檳產業泡沫化（Property Bubble）徵兆已現，屋價將在明年開始回軟，進入鞏固期。 檳州社會經濟及環境研究中心（SERI）高級研究員林馬惠博士表示，檳城的屋價狂飆情 況，已讓平均月入3000令吉的家庭用戶，失去購買可負擔房屋能力，致使檳城的空屋率攀升。 不過，他說，大馬已進負利率時代（Negative Interest Rate）。中央銀行調息壓抑通膨，勢必也衝擊基本利率貸款（BLR），一旦BLR到頂點，房價必會回軟，這是連鎖性的影響。 林馬惠：空屋率達24% 林馬惠認為檳房市已進入“炒作現像”，目前所謂的產業市場需求是“製造”出來的假像。檳人口比例與房屋數已不成正比，單在2000年，檳城空屋率已達24%。 “檳房市目前看來陷入求過於供現象，實際上是種假需求。很多高級公寓是空置的，原因在一人擁幾屋，房屋投機活動活躍。” 他以世界銀行最新報告為例，大馬人才外流問題嚴重，估計逾百萬受高等教育人才四散國外享受高薪厚職。也是檳島市議員的林馬惠認為，檳城尤其檳島房市熱賣，除外國人“搶灘”，外流人才匯錢回國投資保值，才會造成房價直沖天的情況。 檳島房市近年在多項外在有利因素，如入遺和外資報捷下，催谷房價。相比香港、日本、曼谷和新加坡等地區，檳房價相較便宜，吸引有錢人“入市”。 他表示，州政府與發展商長期在外國舉行產業展銷，引來大量投資客。本地退休人士更視購買房產為最安全投資，“製造”大量需求的假像，其實已形成炒作。 “除歐美，中國、香港和棉蘭人都相繼入市。發展商見勢當然要建豪華公寓賺取更多利潤。可負擔房屋都不存在了，收入低過3000令吉檳城打工族是擁屋成夢。” 據統計，檳人口有46.7%屬低收入群，家庭收入為3000令吉以下，當中馬來族群更占56.4%。 SERI調查報告顯示，檳島屋價平均為54萬令吉。檳住宅負擔能力指數顯示2009年“檳州平均產業價超過檳州平均家庭收入4.3倍、吉隆坡是5.6倍，但檳島卻是8.2至10.2倍，遠超過國際水平的3至4倍。 “這是驚人數據。意味平均月入6000令吉的檳島家庭，要把6年的家庭年收入不吃不喝存下，才能買屋子。這叫人怎活?” 回歸福利性建屋 另外，林馬惠也認為檳州政府首要步驟是放緩批准“豪華公寓”計劃，回歸福利性建屋道路上。 “州政府不能調息，但檳過去建太多豪宅了。丹絨道光和丹絨武雅就是例子，協助衝高屋價。是時候停下來，放緩批准。” 同時，他建議州政府回歸“傳統”建更多福利組屋，甚至是政府建、配給予附合條件人民，人民供30年後自動擁屋。目前州政府要建20萬可負擔房屋，他認為不超過則尚在合理水平。 “只是，州政府可考慮全新政策，就是效法荷蘭讓人民一生租政府的素質房屋，不用擁屋，這也是一種福利政策。” 抨105%貸款是自殺式方案 林馬惠也批評中央政府為“我的第一間房屋”計劃推出的105%貸款與估價比率（LTV），根本是“自殺式方案”。 “屋價不斷走高，中央該做的是調高BLR和LTV。可是，中央政府說要助年輕人，甚至有意提高到LTV到105%，這不叫幫未來更可能害年輕人，做死一輩子房奴。” 他解釋，央行調高BLR將讓每月供款額增加，將令同時擁有幾個物業屋主吃不消，打擊炒作，進而拉低屋價。同時，在設定購買首間屋子首期，至少繳付20%，第二間就要大幅提高到50%，第三間更多，才能有效遏止炒作。 他以香港為例，要打擊炒作使屋回跌，政府將產業稅提高同時，購買1200萬港幣以上豪宅，需繳付50%頭期。這加上其他因素，香港過去產業價下挫近50%。 他表示，大馬當前的貸款與估價比率（LTV）已不合時宜，政府卻以協助年輕人為名，提出提高至105%，讓購屋者可利用5%貸款負擔律師和印花稅，根本是自殺方案，讓年輕人一分不出擁屋屋，是“貸款太高、資本太少”，是一輩子打工還房債。 政府受促緩和房屋泡沫 林馬惠認為檳房市目前已是過熱，只是未到沸騰點。若政府不做些事緩和，遲早呈泡沫化，到時更多人燒傷。 他說，目前，中央政府對房價高漲解決方案，是提供22萬令吉房貸(我的第一間房屋計劃）、與發展商合作在偏遠地區建中價房屋等措施，而沒有理解住房問題更深層因素。 “當大馬的年輕打工族也開始關注住房問題、發現自己注定成無殼一族時，就是民怨沸騰、屋價回跌先兆。” 他說，大馬，尤其檳城房市目前已淪為“有錢一族”投機天堂。大部份年輕人無屋，其他人卻是“大業主”。 由於大馬經濟目前已進“負利率時代”，即物價指數（CPI）和通膨快速攀升，導致銀行存款利率實際為負時期。央行調息、薪水又沒提高，買屋率必會再跌，甚至買了也供不起。 林馬惠也以大馬產業曾分別在1985年大馬經濟放緩和1997年亞洲經濟風暴時，大跌，兩次都下挫20至30%來分析，預測一旦檳房價回軟，有地產業回軟幅度可能在10%左右，但公寓不超過30%。 （）

Jun 29, 2011 Is there merit to fixed interest rate mortgage amid rising interest rate? I noticed that interest rate has gone up by another 25 to 30 basis points recently. So since the beginning of 2010, interest rate has jumped by a whole percentage point. It went up three times last year and once [...]

曹观友：让槟民买得起　发展商准建高密度房屋  二零一一年七月五日 凌晨十二时八分   (槟城4日讯)随着槟州政府在去年修改房屋发展指南，允许兴建更高密度的房屋后，掌管地方政府事务的曹观友相信，槟州超级豪华公寓的年代将会因此终结，发展商也可提供更多人民所承担得起的房屋！ 在新的房屋发展指南中，每1依格的地段可兴建面积达2.8依格的房子，曹观友举例说，过去只能建15至30间的土地，现在或许可建87间。他解释说，在过去同样的土地上，却不被允许兴建更多的单位，鉴此，发展商被逼趋向建高价单位。 “现在发展商已可兴建更高密度的房屋，自然不需再建更大，而是更小和更多，相对更廉宜的中价房屋。” 只限圈定部分地区 曹观友出席地方论坛后，如是向记者指出。他表示，在调整后的指南，也限制了发展商在兴建高价屋的同时，提高房屋的密度。 曹观友表示，这项指南并非所有地区都可使用，只限所圈定的部分地区。针对马来西亚发展商公会槟城分会拿督陈福星认为，提供人民可承担的房屋不应只落在发展商身上时，他坦承，州政府也扮演重要角色。 威南廉屋无人问津 他希望随着房屋局的成立后，可调动更多的资源，兴建人民可承担得起的房屋，而非单靠这项指南。他也认为，槟城发展机构和一些相关机构，必须回到原有的角色，协助解决人民房屋问题，就如80年代般，由政府提供土地，私人界兴建房屋般。 尽管如此，他表示，目前威南仍有许多的廉价屋无人问津，这导致一些地方出现“有屋无人住，有人无屋住”的现象。这就是自由经济市场所面对的问题，也显示出兴建房屋地点的重要性。 询及会否效法联邦政府所推出的一马来西亚房屋计划，购屋者不得在10年内出售房屋时，他表示，事实上槟州政府亦限制廉价屋不得在5年内转售，惟仍然无法避免一些购屋者走漏洞，在获得廉价屋后与他人定下私约，5年后再转入其他人名下。 陈福星:发展商须纳税政　府应负责房产计划 马来西亚发展商公会槟城分会主席拿督陈福星认为，兴建人民可承担的房屋责任不应只落在私人界肩上，政府也有责任！ 他提醒说，政府是拥最多土地，也是抽税及拟定政策者，所以有责任推动和承担房产发展计划，特别是政府有权修改政策及拟定指南。“况且发展商也有如其他商业单位般纳税，为何还要作出如似牺牲。” 他是出席地方政府论坛上，如是指出。他也为发展商兴建高档房屋而辩白，槟城之所以会出现豪华公寓立林，其中一个因素是政府不断促销槟州，导致外国人涌入所致。他表示，发展商被要求承建负担得起的房产，同时也要在教育上贡献，如今连逼迁的问题也要他们牺牲。 “地主和住户有他们的权益，那就应让他们在法庭上寻求公平方案，而非要求发展商来承担住户的赔偿。” 他要求州政府重新检讨屋价管制政策，因为购屋者没受到良好管制，就算以市价以下的价位出售房产，最终还是漏洞百出，应受惠者依旧无法受惠。“州政府有必要鉴定符合资格者的资格及名单，免得建了房产后，迁入者却拥有豪华房车。” 陈福星认为，现有的建屋指南已过时，比如兴建的单位与人口比率都不适用，而要求发展商兴建小贩中心、学校、宗教场所及发展费用的要求也必须获得重新检讨。“毕竟发展商本身也面对沉重的经费及税务负担，如土地规划或其他土地用途的费用等。” 陈福星：解决房产问题　填土及重建是方案 陈福星认为填海或填土增加土地，是其中一个解决房产问题的方案。玻璃池滑今日每平方尺都要叫价400令吉，峇都茅也要80令吉，而最便宜的就是填土或填海，以开发更多的地段。 “此外重建也是方案之一，一些30至40年的房产，是以当代需求所建，现已不全时宜”。槟州的地价飙升已是不争事实，他指出，涨幅达50-60%不等，有些在3年内就上升80%，然而发展商并无权要求地主不要涨价，因为这是地主的权益。 他指出，州政府必须了解，要求外人来投资，地价自然就会提高，而州政府提高兴建房产的费用及土地用途征税，也只会导致问题加剧。“州政府从税收中筹集资本建房产也非长远之计，因为有关费用最终还是会转嫁到购屋者。” 李金源：建廉屋　PDC应演回原有角色 新陆房地产董事经理拿督李金源认为，欲兴建人民可承担起的房屋，就必须让槟州发展机构扮演回本身原有的角色，而非有如发展商般，兴建高价房屋，以牟利为主。 前槟州房屋委员会主席王贤智指出，兴建可承担的房屋一事不应期望发展商，应该回到过去般，由州政府负责兴建基建和提供土地，再交由私人界负责承建。槟城乐龄公会主席谢松柏建议在峇都加湾兴建1房式的廉价公寓，以让一些乐龄者和人口较少的人民居住。

首相推介一马房屋计划　20地点建逾4万单位  二零一一年七月五日 凌晨十二时四十二分   （布城4日讯）首相拿督斯里纳吉周一推介一个马来西亚房屋计划，并已鉴定国内20个地点包括巴生谷流域、万挠及芙蓉一带为房屋兴建地点，共兴建4万2000单位。 他说，这项计划对象锁定在月入6000令吉以下的首次购屋者，不管是公务员、自雇人士及私人界皆可提出申请，申请者可获得105%的贷款，摊还期高达30年，同时10年内不可转售，购屋者必须入住该单位。 他说，购屋者也可从公积金第二户口提款来摊还房贷。 他说，每间单位面积介于800平方尺至1400平方尺，售价12万令吉至30万之间，备有3睡房2浴室。 他说，在这项计划的购屋者也可获得印花税全免的优惠。 首相周一午在布城第11区推介一个马来西亚房屋计划第一项计划时，如是表示。 出席推介礼的包括首相署部长丹斯里诺耶谷以及联邦直辖区部长拿督斯里拉惹隆仄。 他说，政府是透过公私伙伴合作的方式来落实一个马来西亚房屋计划，让发展商履行社会企业责任，让发展商在没有盈利的同时，也不会亏本。 首相也鼓励发展商在该项房屋发展计划中套用绿色工艺及亲善环境的设计，并采纳工业化建筑系统（IBS），以提高建筑的素质、划一房屋设计及加速产业发展的竣工日。 他说，目前已有8项计划预料将在及今年及明年动工。 他说，布城第11区被选为首个发展计划，并会兴建一座56个单位的组屋，面积介于815平方尺至1006平方尺，这项计划将附有多用途礼堂、托儿所及幼稚园、回教祈祷所以及商用单位。 首相也宣布为布城控股提供900万令吉的融资来推动布城第11区的一个马来西亚房屋计划。将于国会提呈法案　成立一马房屋机构 首相拿督斯里纳吉说，政府将在10月份的国会会议提呈法案，成立一个马来西亚房屋机构来全权处理这项计划，包括房屋申请。 他说，这项法案通过后，有关机构将会协助发展房屋计划，应付人民需求，并符合一个马来西亚理念。 他说，这是为了避免购屋者利用这项计划来牟利，而在这项计划下购得产业的人士在10年内不得将产业脱售。 另一方面，根据一个马来西亚房屋计划秘书处透露，所有产业的登记及申请只有在一个马来西亚房屋机构成立后，才会公开接受申请。询及有关价格是否提供土著折扣时，她表示，有关价格已经非常廉宜，并不会再提供优惠了。